L'article L.151-33 : le cadre de l'obligation de stationnement

Le règlement d'un PLU peut imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction d'un bâtiment. L'article L.151-33 du code de l'urbanisme prévoit cependant un mécanisme d'exonération au bénéfice du constructeur qui se trouve dans une impossibilité technique de créer les places requises sur son terrain.

Dans ce cas, il peut satisfaire à ses obligations de trois façons alternatives :

  • En réalisant les places sur un terrain distant du terrain d'assiette
  • En obtenant une concession de longue durée dans un parc de stationnement, public ou privé
  • En acquérant des places dans un parc privé attenant

C'est la deuxième branche — la concession dans un parc — qui était au cœur de l'affaire soumise au Conseil d'État. La question était simple mais d'une grande portée pratique : la condition de longue durée posée par la loi s'applique-t-elle seulement aux parcs publics, ou aussi aux parcs privés ?

Les faits — Société Rovatti France et l'interprétation de la CAA

La société Rovatti France avait obtenu un permis de construire soumis aux règles de stationnement de son PLU. Se trouvant dans une impossibilité technique de réaliser les places requises sur son terrain, elle avait justifié d'une concession dans un parc de stationnement privé. La durée de cette concession n'avait toutefois pas le caractère de longue durée exigé par l'article L.151-33.

La cour administrative d'appel avait retenu que la condition de longue durée posée par l'article L.151-33 ne s'appliquait qu'aux concessions obtenues dans un parc public : pour les parcs privés, une concession de durée ordinaire suffisait. Cette interprétation était favorable aux constructeurs, mais elle créait une asymétrie de régime difficile à justifier en droit.

Erreur de droit de la CAA : Le Conseil d'État juge que la cour avait méconnu la portée de l'article L.151-33 en limitant l'exigence de longue durée aux seuls parcs publics. La décision de la CAA est partiellement annulée sur ce point.

La solution du Conseil d'État : uniformisation de la condition de longue durée

Par son arrêt du 7 mai 2026 (n°504464), rendu par les 1ère et 4ème chambres réunies du Conseil d'État, la Haute Juridiction pose clairement le principe :

« La condition selon laquelle la concession obtenue doit être de longue durée s'entend comme s'appliquant de la même façon aux concessions obtenues dans un parc de stationnement public et aux contrats conclus dans un parc de stationnement privé. »

Ce faisant, le Conseil d'État s'appuie sur l'intention du législateur : lorsqu'il a inséré les mots « ou concession » à l'article L.123-1-12 du code de l'urbanisme (devenu L.151-33), le législateur poursuivait un objectif d'harmonisation des conditions requises pour la prise en compte des places obtenues dans un parc par le bénéficiaire de l'autorisation qui se trouve dans une impossibilité technique.

Cette unification était attendue. Elle met fin à une divergence d'interprétation entre cours administratives d'appel et confère à la règle une cohérence avec la finalité de l'article L.151-33 : garantir que les places externalisées restent effectivement disponibles pendant toute la durée de vie de la construction.

Condition Parc public Parc privé — avant CE 504464 Parc privé — après CE 504464
Longue durée requise Oui — constant Discuté (CAA : non) Oui — unifié
Impossibilité technique préalable Oui Oui Oui
Justificatifs à produire Convention, titre de concession Tout contrat de concession Contrat qualifié de longue durée

Implications pratiques pour instructeurs et porteurs de projets

Pour les instructeurs

L'instruction d'une demande de permis de construire assortie d'une justification de stationnement externalisé dans un parc privé doit désormais comporter un contrôle systématique de la durée de la concession. Une convention annuelle, un bail précaire ou une convention à durée indéterminée résiliable à court terme ne saurait satisfaire l'article L.151-33.

En pratique, la durée de la concession doit être suffisamment longue pour couvrir, au minimum, la durée prévisible d'utilisation normale du bâtiment. La loi n'en fixe pas le quantum exact, laissant la place à une appréciation au cas par cas. Les instructeurs sont fondés à exiger des précisions en phase d'instruction (art. R.423-38 C. urb.) si la durée apparaît insuffisante.

Pour les porteurs de projets et leurs maîtres d'œuvre

L'obtention d'une concession de stationnement dans un parc privé doit être anticipée très en amont du dépôt du dossier PC. Négocier un engagement ferme de longue durée (a minima égale à la durée de vie prévisible de la construction) auprès du gestionnaire du parc est désormais indispensable. Une concession de 20 à 30 ans, selon la nature du bâtiment, constitue un horizon de référence raisonnable.

À noter : La décision n°504464 est rendue par les 1ère et 4ème chambres réunies du Conseil d'État, ce qui lui confère une portée jurisprudentielle affirmée. Elle a vocation à s'imposer à toutes les cours administratives d'appel et tous les tribunaux administratifs. Elle est publiée au Recueil Lebon.

Rédaction des PLU et règlements de stationnement

La décision invite également les collectivités à être précises dans la rédaction des articles de leurs règlements de stationnement : indiquer explicitement que les concessions dans des parcs — publics comme privés — doivent être de longue durée, et, si la commune le souhaite, préciser la durée minimale qu'elle entend retenir, dans les limites permises par le code de l'urbanisme.