Contexte : l'urbanisme face à l'urgence énergétique
Depuis la loi relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables (loi APER, n°2023-175 du 10 mars 2023), le droit de l'urbanisme connaît une inflexion majeure : le développement des ENR est érigé en raison impérative d'intérêt public. Plusieurs dispositions permettent déjà de passer outre certaines règles locales — zones d'accélération, dérogations paysagères, etc. La loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique prolonge cette tendance avec deux mécanismes supplémentaires inscrits à l'article 46, qui modifie les articles L.151-28 et L.152-5 du code de l'urbanisme.
Ces deux articles existaient déjà : ils sont maintenant enrichis pour couvrir explicitement les équipements ENR, les réseaux de chaleur et de froid efficaces, et les revêtements de toiture réfléchissants (le cool roofing). L'enjeu pratique est considérable : un porteur de projet photovoltaïque, d'éolienne de petite taille ou d'une toiture réfléchissante pourra, selon les cas, obtenir une dérogation aux règles de hauteur, d'emprise ou d'aspect extérieur de son PLU sans révision préalable du document.
Mécanisme 1 — Extension du bonus de constructibilité (art. L.151-28)
L'article L.151-28 du code de l'urbanisme permet aux communes d'inscrire dans leur PLU un bonus de constructibilité au profit des constructions présentant une exemplarité énergétique ou environnementale, ou intégrant des procédés de production d'énergie renouvelable.
Jusqu'à présent, ce bonus pouvait atteindre jusqu'à 30 % des règles de gabarit (rapport entre le volume du bâtiment et la surface au sol). La loi 2026-403 étend ce mécanisme : le PLU peut désormais prévoir un dépassement de ce même plafond de 30 % pour les règles relatives à la hauteur et à l'emprise au sol. Ces deux grandeurs étaient jusque-là exclues du dispositif.
Ce que cela change concrètement
- Un immeuble d'habitation performant pourra, si le PLU le prévoit, dépasser la hauteur maximale réglementaire de 30 % (ex. : PLU limitant à 12 m → possible jusqu'à 15,6 m sous ce régime)
- L'emprise au sol pourra également être augmentée jusqu'à 30 %, utile pour des constructions intégrant des systèmes de récupération d'énergie au niveau du bâti
- Ce bonus reste optionnel pour les collectivités : aucune commune n'est obligée de l'inscrire dans son PLU
Mécanisme 2 — Dérogations directes aux règles PLU (art. L.152-5 modifié)
Le second mécanisme est potentiellement plus puissant pour les porteurs de projet : il s'agit de dérogations directement applicables aux règles PLU d'emprise au sol, de hauteur, d'implantation et d'aspect extérieur, sans que le PLU ait besoin de le prévoir.
L'article L.152-5, dans sa nouvelle rédaction issue de la loi 2026-403, ouvre des dérogations spécifiques pour :
- L'installation d'équipements de production d'énergie renouvelable au sens de l'article L.211-2 du code de l'énergie (panneaux photovoltaïques, éoliennes, installations de biogaz, géothermie…)
- L'installation d'équipements de réseau de chaleur ou de froid efficace
- Les revêtements de toiture réfléchissants (cool roofing), permettant de réduire les îlots de chaleur urbains en renvoyant le rayonnement solaire
| Critère | Bonus L.151-28 | Dérogation L.152-5 |
|---|---|---|
| Qui décide ? | La collectivité (inscrit dans le PLU) | L'autorité instructrice (de plein droit) |
| Modification du PLU requise ? | Oui — le PLU doit le prévoir | Non — applicable sans PLU modifié |
| Plafond | 30 % (gabarit, hauteur, emprise) | Fixé par décret en Conseil d'État |
| Bénéficiaires | Constructions à exemplarité énergétique ou intégrant ENR | Installations ENR, réseaux chaleur/froid, cool roofing |
| Règles concernées | Gabarit, hauteur, emprise au sol | Emprise, hauteur, implantation, aspect extérieur |
Le rôle clé du décret d'application
La loi renvoie à un décret en Conseil d'État le soin de fixer les conditions d'application des dérogations de l'article L.152-5 : nature et caractéristiques des équipements éligibles, limites maximales de dépassement, modalités d'instruction. Ce décret n'est pas encore paru.
Dans l'attente, l'applicabilité directe de l'article L.152-5 modifié est juridiquement incertaine pour les porteurs de projets qui souhaiteraient en bénéficier immédiatement. Les instructeurs prudents attendront le décret avant d'accorder des dérogations sur ce fondement. En revanche, l'extension du bonus de l'article L.151-28 peut être mise en œuvre sans attendre, dans le cadre des PLU en cours de modification.
Implications pratiques pour les communes et les instructeurs
Communes en cours de révision ou de modification du PLU
C'est le bon moment d'intégrer le bonus de l'article L.151-28 étendu. Un simple ajout dans le règlement de zone — quelques lignes dans chaque article de hauteur et d'emprise — suffit à ouvrir cette possibilité pour tous les projets futurs. Cette modification peut être portée dans le cadre d'une procédure de modification classique (sans révision générale du PLU), sauf si le PADD est remis en cause.
Porteurs de projets ENR ou de construction performante
Vérifier d'abord si le PLU applicable prévoit déjà un bonus L.151-28 — certaines communes l'ont inscrit depuis la loi ELAN (2018). Si oui, le bonus peut être revendiqué immédiatement. Pour les dérogations L.152-5, attendre la parution du décret ou anticiper via une demande de permis construisant un argumentaire sur la loi 2026-403, en sachant que le refus de l'instructeur reste possible en l'absence de décret.
Articulation avec les secteurs patrimoniaux
Les dérogations ne sauraient faire obstacle aux règles de protection patrimoniale. Dans un périmètre délimité des abords (PDA) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) reste requis et peut primer sur les dérogations du code de l'urbanisme.